С октября 2023 года эксперты говорят о замедлении роста цен на недвижимость. Но часть потенциальных покупателей откладывает приобретение из-за высокой ключевой ставки. Разбираемся, стоит ли сейчас покупать квартиру и на что обратить внимание при выборе стратегии.
Текущее состояние рынка недвижимости
Сейчас, в апреле 2024 года, доступны данные о рынке недвижимости за первый квартал. По данным «ДОМ.РФ», в среднем по России прирост цены за квадратный метр с января по март 2024 года составил 2,19%. В Москве цены на новостройки увеличились, но прирост в 1,6% оказался меньше официального темпа инфляции.
Снижались цены в Кировской (-2,32%), Архангельской (-0,67%), Тамбовской (-0,55%), Орловской (-0,21%), Смоленской (-0,1%) областях, а также в Бурятии (-1,15%).
Есть и регионы, в которых цены продолжают расти. Это Псковская область (+5,12%), Республика Адыгея (+5,03%), Республика Мордовия (+4,93%).
Рассмотрим, какие факторы повлияли на текущую ситуацию и как они могут измениться.
Спрос на рынке связан с ценой напрямую: снижение спроса при прочих равных условиях приводит к снижению цен. По словам экспертов «Авито Недвижимость», за год спрос на новые квартиры в России снизился на 16%. Самое резкое падение произошло в Санкт-Петербурге: на 18,7% в марте 2024 года по сравнению с январем.
Снижение спроса вызвано решением правительства в конце 2023 года ужесточить условия льготной ипотеки:
- первоначальный взнос вырос с 20% до 30% стоимости квартиры;
- лимит стал одинаковым для всех регионов и составил 6 миллионов рублей;
- количество кредитов для одного заемщика сократили до одного.
Вероятно, к лету льготные программы могут и вовсе отменить. Поэтому на восстановление спроса с помощью льготных ипотек рассчитывать не стоит.
Ключевая ставка. Ставки по кредитам, в том числе ипотечным, должны превышать ставку ЦБ, чтобы банк получил прибыль. На заседании 22 марта 2024 года Совет директоров Банка России принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 16% годовых. Поэтому ипотека пока остается недоступной, а спрос — ограниченным. Стимулировать рынок, по моим оценкам, может снижение ключевой ставки до уровня 10%.
Предложение и цена связаны обратной зависимостью: к снижению цен приводит рост предложения. Средний рост предложения в России в первом квартале 2024 года составил 27%. При этом в Москве и Сочи, то есть регионах с дорогой недвижимостью, предложение новостроек резко снизилось. Застройщики и банки не хотят допустить снижения цен. Поэтому в ближайшее время они будут снижать реальные цены сделок за счет акций, скидок и торга.
Курс рубля. Ослабление курса приводит к всплеску спроса и росту цен на недвижимость, но рынок, как правило, отыгрывает такие изменения за полгода — год. Чем более резким будет падение рубля, тем более быстро могут произойти изменения.
Общая инфляция. Высокий темп реальной инфляции будет способствовать и росту цен на недвижимость, однако, этот фактор не будет самым значимым. Я рассчитываю, что прежде чем инфляция приведет к росту цен, пройдет некоторое время.
Перспективы рынка недвижимости в текущем году
На основании текущих трендов я склонен согласиться с тем, что снижение номинальных цен на недвижимость вряд ли произойдет в 2024 году. Но рост цен на жилье будет замедляться, а разница между стоимостью новостроек и вторичного жилья — постепенно сокращаться.
Будут расти цены на аренду жилья в крупных городах. Это происходит под действием тех же факторов, которые мы рассмотрели выше:
- Общий рост стоимости жизни: аренда растет вслед за ценами других товаров и услуг;
- Высокая стоимость недвижимости в последние несколько лет постепенно «переносится» на стоимость аренды;
- Высокие ставки по ипотеке увеличивают спрос на рынке аренды. Часть людей, которые хотели бы купить квартиру, вынуждены снимать жилье.
Как принять решение
Чтобы определиться со стратегией на ближайший год, я советую совершить следующие действия:
1.Определить цель. В первую очередь, нужно ответить на вопрос, для чего вам квартира: для себя или с целью инвестиций. Стратегии в этих случаях однозначно будут отличаться. Если в 2024 году вы покупаете жилье для себя, особенно без использования ипотеки, вы находитесь в сильной позиции. Например, вы спокойно можете торговаться, так как спрос на рынке снизился и продавцам приходится идти на уступки. Кроме того, советую рассмотреть и вторичное жилье.
Те, кто планирует покупку с целью инвестировать, должны понимать, что в 2024 году это скорее риск. Доходность может составить от 0 до 30% годовых, но рисков и негативных факторов сейчас достаточно много. Нужно провести тщательный анализ рынка и его перспектив. Важно определить предпосылки, исходя из которых вы планируете покупку и инвестиции: из курса 60 или 150 рублей за доллар? Из ставки ЦБ 16% или 10%?
2. Сделать анализ рынка. Он включает не только сами цены на недвижимость, но и потенциальный доход. Если вы хотите перепродать квартиру, посмотрите, сколько стоят готовые квартиры по соседству и сделайте выводы. Чтобы лучше понять как менялись цены на недвижимость в разных регионах, я рекомендую обратиться к статистике за последние несколько лет.
Как правило, говорить о существенной доходности аренды жилья не приходится. Если вы планируете сдавать квартиру, нужно посмотреть на досках объявлений средние цены на аренду и сопоставить их с ценой покупки. Разделив стоимость квартиры на годовой доход от аренды, можно узнать примерный срок окупаемости инвестиций. Более точные данные можно получить с помощью дисконтирования — корректировки денежных потоков на процентную ставку.
На мой взгляд, на текущий момент оправданы инвестиции, из которых вы планируете выйти через три — пять лет.
Оптимизировать риски могут другие виды инвестиций в недвижимость. На платформе ТаланИнвест инвесторы могут предоставлять займы на строительство жилых многоквартирных домов. Срок инвестиций может составлять до трех лет, а потенциальная доходность — до 20% годовых.
3. Выбрать объект. Анализ рынка, скорее всего, даст вам примерное представление о локации, где выгодно купить квартиру. Стоит заранее определиться и с желаемыми характеристиками. В качестве инвестиций чаще приобретают квартиры-студии и однокомнатные квартиры. У них лучше соотношение цены покупки и ставки аренды и выше ликвидность. Поэтому в случае роста цен они будут дорожать быстрее других объектов.
4. Оценить свои возможности. Запланируйте, с помощью каких источников вы будете платить за квартиру. Если вы решитесь на ипотеку по текущим ставкам, в будущем вам будет доступно рефинансирование. Чтобы не потерять деньги, при оформлении ипотеки важно не пользоваться платным снижением ставки и не соглашаться на увеличение цены за какие-либо бонусы. Плюс ипотеки еще и в том, что если продолжатся инфляция и снижение курса рубля, со временем будет обесцениваться сумма долга. Часть инвесторов погашает ипотеку за счет платежей арендаторов.
Коротко о главном
- По итогам первого квартала 2024 года можно говорить о тенденции к замедлению роста цен на квартиры в новостройках. К этому приводят одновременное снижение спроса и рост предложения. Но ждать долгосрочного снижения цен на рынке не стоит.
- Покупка квартиры с инвестиционными целями в 2024 году — это достаточно рискованное решение. Покупатели вторичного жилья для себя находятся сейчас в более сильной позиции, чем инвесторы.
- Перед покупкой изучите рынок, оцените будущие возможности и риски. Рассмотрите возможность рефинансирования ипотеки, запланируйте выход из инвестиций.
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Инвестиционная платформа ТаланИнвест по адресу: https://talaninvest.ru/
ООО «ТаланИнвест» ИНН 1841096768, ОГРН 1201800024480. Заключение с использованием инвестиционной платформы договоров, по которым привлекаются инвестиции, является высокорискованным и может привести к потере инвестиций в полном объеме.
