Как правильно инвестировать в недвижимость

Сберечь и приумножить свой капитал — актуальная задача для инвестора, особенно в условиях нестабильной экономической ситуации. Недвижимость принято считать защитным активом, плюс это сравнительно понятный и прибыльный инструмент инвестиций. Несмотря на краткосрочные просадки, в долгосрочном периоде квартиры всегда растут в цене.

Управляющий по работе с субагентами в Самолет Плюс Алена Корж рассказала про плюсы и минусы инвестиций в недвижимость.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость

Инвестиции в недвижимость — это то, что принесет доход в дальнейшем, и осязаемо в данный момент. Рынок недвижимости только растет. Надеяться на то, что в скором времени снизится цена или упадут ставки по ипотеке, не стоит.

Рынок акций также растет, но у частного инвестора в портфеле ограниченный набор ценных бумаг, и они могут уводить портфель в минус. Отдельные акции могут упасть в цене, так как они достаточно волатильны, недвижимость — нет. Недвижимость — это всегда заработок, инвестор может сдавать квартиру или перепродать ее выгоднее, чем приобретал.

По данным Росстата, за последние десять лет цены на жилую недвижимость демонстрировали тенденцию к росту, за исключением некоторых периодов. На экономические кризисы рынок недвижимости реагировал соответственно: после 2008 года средняя стоимость снизилась и восстановилась к 2014 году. Затем был очередной кризис и падение цен. В ноябре 2022 года средняя стоимость квадратного метра достигла своего пика, в сентябре 2023 года — новый рекорд.

Разберем, что происходило со спросом. Циан.Аналитика опубликовала данные по рынку жилой недвижимости в Московском регионе.Закономерно наибольшее количество сделок, но расчеты показательны и для всей страны.

Годовая динамика в прошлом периоде (относительно III квартала 2021 года) была отрицательной и составила -12%, но рынок восстанавливается, и спрос продолжает расти. После минимального количества сделок во II квартале 2022 года в следующем квартале рынок вырос на 27%. В III квартале 2023 года было заключено на 53% больше сделок, в сравнении с III кварталом прошлого года, а годовая динамика цен (относительно III квартала 2022) выросла на 61%.

Растет спрос, и цены на объекты жилой недвижимости также будут расти несмотря на сложную геополитическую ситуацию. В таких условиях инвесторы, не склонные к риску, стремятся выбирать консервативные активы — недвижимость, ценные бумаги высшего эшелона от эмитентов строительного сектора, надежные строительные проекты на инвестиционных платформах.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Плюсы:

Возможность выбора способа инвестирования. Инвестор может сдавать объект в аренду посуточно или на длительный срок, перепродать, разделить на более мелкие части. Если нет желания становиться собственником объекта недвижимости, то возможно инвестировать в финансовые инструменты такие как акции, облигации, фонды, либо инвестировать с помощью инвестплатформ.

Прогнозируемость дохода от недвижимости. Для оценки недвижимости можно самостоятельно изучать рынок и спрос на объект, или обратиться к брокеру, в агентство недвижимости. Эксперт рассчитает, какая стоимость будет у квартиры после завершения всех этапов строительства, за какую цену возможно будет сдать недвижимость в аренду, какую цену установить для перепродажи.

Рост цены на объект инвестирования. Рост цены на недвижимость обгоняет инфляцию. В долгосрочном периоде стоимость недвижимости растет, соответственно, растет и доходность вложений.

Возможность получать пассивный доход. Наиболее выгодная стратегия, которая принесет доход в краткосрочном периоде, — это посуточная сдача квартиры в аренду. Но у инвестора не всегда есть желание активно заниматься сдачей, и удобно то, что можно отдать объект жилой недвижимости управляющей компании или агентству недвижимости, и они найдут арендаторов.

Минусы:

Высокий порог для входа. Если говорить именно о покупке объектов недвижимости, то даже с учетом ипотеки первоначальный капитал должен быть достаточно высоким. Также могут быть дополнительные расходы: коммунальные услуги, ремонтные работы, страхование. В другие инструменты можно начать инвестировать со сравнительно меньших сумм (акции, облигации, фонды, проекты на инвестплатформах). Из дополнительных расходов может быть налог на доходы (дивиденды, купоны, проценты за предоставление займов на инвестплатформах), комиссии за обслуживание активов.

Вероятное снижение ликвидности объекта. Инвестору важно верно оценить потенциал инвестиционного проекта. Покупка объекта недвижимости на основе неправильной оценки может привести к тому, что в будущих периодах на объект снизится спрос и упадет его стоимость. Особенно это касается вторичного рынка. В случае с акциями или фондами есть риск того, что придется продавать актив по цене ниже, чем покупали.

Длительный срок окупаемости квартиры. Объекты недвижимого имущества начнут приносить прибыль примерно через 5–10 лет. Рассчитаем приблизительную окупаемость квартиры на вторичном рынке в Ростове-на-Дону.

Данные возьмем на Авито:

• аренда однокомнатной квартиры на длительный срок — в среднем 20 000 ₽;
• покупка однокомнатной квартиры с ремонтом, который можно не обновлять, — в среднем 4,4 млн ₽.

Окупаться начальные инвестиции в недвижимость будут 220 месяцев или 18,3 года, а годовая доходность составит 5,4%. Вряд ли арендная плата останется на том же уровне в течение почти 20 лет, но и значительного повышения не стоит ожидать. При инвестировании в застройщиков через инвестиционную платформу ТаланИнвест доходность может составить до 17% годовых в зависимости от условий инвестиционного предложения.

В случае с покупкой квартиры у инвестора остается актив в виде объекта недвижимости, но тут также есть риски. Арендаторы могут существенно испортить квартиру, в самом доме возникнут дефекты, которые потребуют капитального ремонта, испортится экологическая обстановка в районе, и выгодно сдать квартиру в аренду не получится.

Риски инвестиций в недвижимость

Инвестирование всегда несет в себе риски. Задача инвестора — выбирать те финансовые инструменты, которые будут соответствовать риск-профилю и целям (накопить, сберечь или получить доход).

Из практики самый популярный страх — застройщик недостроит дом. Но эти опасения беспочвенны, так как собственник квартиры «застрахован» от этого риска — его денежные средства находятся на эскроу-счете, и счет принадлежит ему.

Более реальные риски — сорванные сроки сдачи дома в эксплуатацию или качество квартиры не соответствует условиям договора. Поэтому стоит выбирать застройщика федерального уровня, с опытом и широкой географией, с надежной репутацией.

При инвестировании в акции, облигации и фонды, через краудплатформы могут быть риски, связанные с рынком, — волатильность валютных курсов, смена процентной ставки Банка России, изменение политической обстановки. К нерыночным рискам можно отнести отраслевой и деловой риски. Пример отраслевого риска — дорожают строительные и отделочные материалы. Пример делового риска — бизнесом управляют нерационально, и рыночная стоимость компании падает. В результате цены на акции идут вниз или компания не может рассчитываться по обязательствам перед инвесторами.

В какую недвижимость можно инвестировать денежные средства

В коммерческую недвижимость чаще инвестируют опытные инвесторы. Начинающие же предпочитают покупать объекты в многоквартирных домах, реже частные дома или коттеджи. В крупных городах спрос на жилую недвижимость выше, но и цены, соответственно, тоже. Инвестиционный потенциал выше у быстроразвивающихся городов-миллионников, где растет численность населения и спрос на жилье.

Средние цены на первичном рынке жилья в регионах России по всем типам квартир по состоянию на конец I квартала 2023 года. Источник: rosstat.gov.ru

При покупке квартиры на вторичном рынке есть риск столкнуться с недобросовестным продавцом или не заметить скрытые дефекты. Поэтому начинающим инвесторам лучше выбирать объект недвижимости на первичном рынке, и одобрить ипотеку под минимальный процент. Оптимальный вариант — многоквартирный дом с дальним сроком сдачи.

Есть два основных фактора, на которые стоит опираться при выборе объекта для покупки. Первый фактор — это локация и инфраструктура. Второй фактор — застройщик. Среди застройщиков есть топовые, у которых цена за квадратный метр разнится от котлована до сроков сдачи в эксплуатацию.

Например, стартуют продажи квартир в ЖК, цена за квадратный метр — 183 700 ₽. При этом, как будет выглядеть ЖК, застройщик не показывал. Но сказал, что после того, как покажут рендеры, цена за квадратный метр вырастет. Через две недели показали рендеры, и цена за квадратный метр действительно выросла на 25 000 ₽. Инвесторы, которые рискнули и купили квартиры на старте продаж, уже заработали. Только на однокомнатных квартирах цена выросла на 683 500 ₽. А к сдаче объекта цены будут еще расти.

Способы инвестирования в недвижимость

Закрытые паевые инвестиционные фонды

ЗПИФ — это вид коллективного инвестирования, когда инвесторы вкладывают денежные средства в фонд (портфель из различных активов), а взамен получает паи. Фонд же инвестирует денежные средства в объекты недвижимости. Особенность ЗПИФ в том, что инвесторы могут финансировать такой фонд только при его формировании. Сам ЗПИФ существует определенный срок, а инвесторы могут вывести денежные средства тогда, когда ЗПИФ будет расформирован.

Примеры:

ЗПИФ ДОМ.РФ Управление активами — фонд со стратегией инвестирования в строительство на начальных этапах и последующую сдачу в аренду готового жилья.

ЗПИФ ПАРУС-Двинцев — фонд недвижимости с выплатой ренты, в структуре ЗПИФ располагается один актив – московский бизнес-центр «Двинцев».

ЗПИФ недвижимости «РД» — стратегия состоит в покупке объектов недвижимого имущества с готовыми арендаторами в таких секторах: индустриальная недвижимость, офисные помещения, торговые помещения.

Инвестиционные платформы или краудплатформы

Инвестиционная платформа — информационная система в телекоммуникационной сети «Интернет», которая используется для заключения договоров инвестирования с помощью информационных технологий. Доступ к платформе предоставляет оператор инвестиционной платформы.

Пример:

Инвестиционная платформа ТаланИнвест — онлайн-сервис, где встречаются инвесторы и заемщики-застройщики, которые ищут финансирование на строительные проекты или развитие, и через определенный срок возвращают своим инвесторам денежные средства с процентами.

Акции

Акция дает право на владение долей в компании (эмитенте акций). Приобретая акции, инвестор получает возможность управлять компанией через участие на собраниях акционеров, получать прибыль.

Примеры:

Акции Самолет ГК и ПИК СЗ — крупнейшие федеральные девелоперы, основной рынок — Москва и Московская область.

Облигации

Облигация дает владельцу право получить доход в оговоренном размере и в установленный срок. Инвестор, покупая облигацию той или иной компании (государства, муниципалитета), по сути, дает денежные средства взаймы под процент.

Примеры:

Перепродажа

Инвестировать можно в объекты недвижимости в перспективных районах на этапе котлована. До этапа сдачи квартиры вырастают в цене примерно на 30% — можно перепродать квартиру после сдачи в эксплуатацию или на этапе строительства.

Сдача в аренду

Рассмотрим способы, как инвестировать в недвижимость. Самый простой вариант — купить квартиру в хорошей локации и потом сдавать ее. Еще вариант — приобрести апартаменты на Черноморском побережье. С момента старта продаж до ввода в эксплуатацию инвестор может получить значительную прибыль на перепродаже. Или вполне реально заработать на сдаче в посуточную аренду в сезон 500 000 ₽ чистого дохода. За пару лет можно вернуть стоимость объекта недвижимости. При условии цены 4 млн ₽, а такие объекты есть.

Порядок инвестирования в недвижимость

1. Определите цели инвестирования: пассивный доход, покупка для сдачи в аренду, перепродажа.
2. Определите размер первоначального капитала и выберите подходящие инструменты для инвестиций в недвижимость. Покупка объекта жилой недвижимости в ипотеку, акции, облигации или фонды.
3. Проанализируйте рынок — изучите цены на недвижимость, регионы и предложения в этих регионах. Сравните доходность от владения квартирой с доходностью от ценных бумаг, фондов, краудлендинга.
4. Подберите финансовый инструмент, который соответствует целям инвестирования и бюджету.
5. Оцените состояние объекта в случае приобретения объекта недвижимости — обратитесь к застройщику или в бюро оценки и независимой экспертизы.
6. Найдите управляющую компанию на объект недвижимости или самостоятельно управляйте собственностью, ищите арендаторов.
7. Выберите оптимальный момент для продажи объекта, если целью является перепродажа.

Если выбираете, инвестировать, например, через инвестиционную платформу, то путь будет короче.

Коротко о главном

• Инвестиции в недвижимость можно рассматривать как защитный актив. Виды инвестиций в недвижимость: покупка объектов, инвестирование в ценные бумаги строительного сектора, в строительные проекты на инвестиционных платформах.
• Рынок недвижимости растет, поэтому падение цен на квартиры, если и будет, то краткосрочное. Сейчас же можно наблюдать повышение стоимости объектов недвижимости, и этот рост опережает уровень инфляции.
• Предпосылки, чтобы начать инвестировать в недвижимость: можно самостоятельно выбирать финансовые инструменты (сдавать во временное пользование, покупать акции девелоперов), есть инвестиционные варианты на разный бюджет.
• К недостаткам можно отнести высокий порог входа при покупке объектов недвижимого имущества, продолжительный срок окупаемости, возможное снижение ликвидности объекта, дополнительные расходы (ремонтные работы или комиссии на обслуживание ценных бумаг).
• Начинающим инвесторам можно инвестировать в недвижимость в многоквартирных домах. Покупать квартиру лучше в развивающихся крупных городах-миллионниках, где выше спрос и потенциал.

Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.