В кризисы, когда происходит обесценивание национальной валюты, инвесторы предпочитают инвестировать в реальные активы. Коммерческая и жилая недвижимость — привычный и понятный инструмент.
Такой вид капиталовложений подходит для консервативных инвесторов с долгосрочной стратегией. Недвижимость выбирают инвесторы, которые планируют раньше выйти на пенсию и стать финансово свободными от работодателей.
В статье разбирает эксперт Наталья Тимошкина, как инвестиции в недвижимость помогут стать финансово свободным и выйти раньше на пенсию.
Зачем думать о пенсии сегодня
В законодательстве Российской Федерации не используется понятие «минимальная пенсия». Однако при назначении пенсий в стране обычно ориентируются на прожиточный минимум для пенсионеров. Если страховая или социальная пенсия меньше этого минимума, пожилому человеку назначается специальная доплата. И чтобы обеспечить себе благополучную старость, важно задуматься о прибавке к пенсии как можно раньше.
Например, средний размер пенсии в 2022 году составил 17 824 ₽, в 2023 году по состоянию на 1 октября — 19 608 ₽. Величина прожиточного минимума, по статистическим данным, в 2022 году составила 11 970 ₽, а в 2023 году — 12 363 ₽. При этом средний чек за ЖКУ в 2022 году был на 3788 ₽, а в 2023 — на 5294 ₽. Получается, платеж за ЖКУ составлял 30% от размера месячной пенсии в 2022 году, и уже 43% — в 2023 году. Этот усредненный расчет показывает, что цены на ЖКУ растут непропорционально росту пенсий.
Также нужно учитывать, что официальная инфляция не отражает реальный рост цен на товары и услуги. Опубликованная инфляция обычно не совпадает с тем, как в жизни отдельный человек ощущает рост цен, и не отражает реальный рост цен на продукты и услуги. Это означает, что каждый имеет свои предпочтения в плане питания, одежды, техники, а также предпочитает пользоваться сервисами, которые считает удобными и необходимыми. Другими словами, он потребляет и воспринимает далеко не все товары и услуги, которые учитываются в статистике Росстата.
Официальная инфляция рассчитывается для товаров первой необходимости, которые, хоть и не получают непосредственную государственную субсидию, в определенной степени поддерживаются государством. Вместе с тем, для товаров, не входящих в категорию первой необходимости, уровень инфляции может быть настолько высок, что только чрезвычайно рискованные инвестиции, не всегда подходящие для формирования пенсионных накоплений, способны оправдать себя в перспективе десятилетий.
Если человек планирует выйти на пенсию раньше установленного государством срока, или хочет, чтобы при выходе на пенсию уровень жизни не стал хуже, нужен капитал, который будет приносить пассивный доход.
Поэтому долгосрочные инвестиции в недвижимость становятся привлекательными для инвесторов, которые стремятся выйти раньше на пенсию. Ликвидная недвижимость менее волатильна и меньше подвержена рискам, но при этом может давать доходность на уровне более рисковых инструментов.
Как инвестировать в объекты недвижимости
Алгоритм инвестирования:
- Определите свои цели. Необходимо определить, какой результат хотите достичь от инвестирования в недвижимость. Цели инвестирования могут быть такими:
- Получить пассивный доход. Для этого покупают квартиру или комнату в сданном в эксплуатацию доме, коммерческое (офисное или торговое) помещение за наличные или берут ипотеку и сдают квартиру арендаторам, ежемесячно получая прибыль.
- Сохранить накопления, чтобы деньги не обесценились из-за инфляции. Для этого покупают жилые помещения до 50 квадратных метров в районах с развитой инфраструктурой. Такие объекты наиболее ликвидны и меньше подвержены колебаниям цены.
- Получить доход от перепродажи или обмена с наценкой. В этом случае покупают недвижимость на старте продаж и продают при сдаче дома.
- Исследуйте рынок недвижимости. Необходимо изучить текущее состояние рынка недвижимости, чтобы понять, какие объекты недвижимости (застройщик, район и т. д.) являются наиболее перспективными для инвестирования в вашем городе.
Если сложно ориентироваться на рынке недвижимости, то стоит нанять профессионального агента, который поможет выбрать правильные объекты для инвестирования.
- Определите бюджет. Посчитайте, сколько денег вы готовы вложить, и какой объект можете себе позволить купить. Помимо стоимости недвижимости, учитывайте дополнительные расходы, такие как налоги, страхование и обслуживание помещения.
- Разработайте план управления. Определите, как вы будете управлять своими объектами недвижимости, чтобы максимизировать прибыль и минимизировать риски.
Преимущества и недостатки инвестиций в объекты недвижимости
Плюсы:
- Устойчивость — при грамотном выборе недвижимость пользуется постоянным спросом.
- Пассивный доход — для получения прибыли от приобретенного жилья не требуются специализированные знания.
- Минимальные риски — даже в условиях кризиса недвижимость можно продать или сдать в аренду.
- Рост стоимости — стоимость недвижимости в долгосрочном периоде увеличивается.
- Разнообразные варианты инвестирования — в зависимости от цели можно сдавать помещения посуточно или на длительный срок, осуществлять перепродажу.
Минусы:
- Высокие затраты — даже при использовании ипотеки или рассрочки требуется первоначальный капитал.
- Долгий срок окупаемости — недвижимость начинает окупаться сверх стоимости только через 5–10 лет.
- Дополнительные расходы — коммунальные услуги, капитальный ремонт, управление и налоги (13–15% от суммы сделки) выступают дополнительными затратами для инвестора.
Минусы инвестиций в недвижимость нивелируют все плюсы этого актива. Поэтому инвесторам, особенно с небольшим опытом, стоит рассмотреть альтернативные инструменты.
Когда невозможно купить целый объект или когда процентные ставки по ипотеке на рынке слишком высоки, доступны альтернативные инструменты в виде коллективных инвестиций — паевые и биржевые фонды, краудлендинг.
Какие есть альтернативные варианты инвестиций в недвижимость
При выборе инструментов для долгосрочных инвестиций в недвижимость с получением пассивного дохода можно рассматривать альтернативные методы, без покупки квартиры.
ЗПИФ недвижимости. Фонд вкладывает средства инвесторов в объекты жилой или коммерческой недвижимости, которые строит и управляет. Стоимость пая зависит от цены недвижимости, находящейся в управлении ЗПИФ.
Все фонды недвижимости закрытого типа, то есть купленные паи можно сдать в управляющую компанию только в конце срока действия фонда. Отдельные фонды предоставляют инвесторам в течение всего периода владения паями промежуточные доходы от арендных платежей.
Ипотечные облигации — это банковские долговые бумаги, обеспеченные закладными по ипотеке. Клиенты банков вносят регулярно платежи по своим ипотечным кредитам, эти средства конвертируются в купоны для выплаты инвесторам за вычетом комиссии организаторам выпуска. Ипотечные облигации можно приобрести на фондовой бирже. Купонный доход выплачивается раз в квартал или полгода, срок погашения длинный, но есть возможность перепродать на фондовой бирже.
Акции и облигации застройщиков. Если строительный бизнес растет, то растут и рыночные цены на ценные бумаги компании. Можно торговать ценными бумагами на бирже и фиксировать накопленную прибыль. Либо держать в портфеле как источник пассивного дохода. Купоны и дивиденды российских застройщиков обычно по доходности выше уровня инфляции.
Краудлендинг строительного бизнеса. Это механизм финансирования строительного бизнеса физическими или юридическими лицами на основе договоров займа.
Одним из примеров краудлендинговых платформ является ТаланИнвест. Платформа специализируется на привлечении инвестиций для застройщиков в Российской Федерации. Инвесторами могут выступать как юридические лица, индивидуальные предприниматели, так и физические лица, независимо от наличия статуса квалифицированного инвестора. Заемщики предоставляют дополнительные обеспечения для возврата инвестиций, при этом платформа ТаланИнвест осуществляет скоринг заемщиков с целью обеспечения безопасности средств инвесторов. По состоянию на конец декабря, потенциальная доходность по проектам составляла до 20% годовых.
Как инвестору рассчитать доход на платформе ТаланИнвест с помощью инвестиционного калькулятора.
- На странице Новости выбрать проект, ознакомиться с инвестиционным предложением.
- На странице для инвесторов в калькуляторе рассчитать потенциальную доходность по параметрам проекта.
Каждый из этих инструментов имеет свои особенности, риски и потенциальный доход. При выборе следует тщательно изучить каждый из инструментов и оценить, как они соотносятся с вашими инвестиционными целями, рисками и временными рамками.
Как создать пассивный доход и выйти раньше на пенсию
Рассчитаем на примере конкретного инвестора, сколько, как и куда нужно будет откладывать инвестору, чтобы стать молодым пенсионером. Цель инвестора — с помощью инвестиций в недвижимость выйти на пассивный доход 100 000 ₽ в месяц.
Пример 1. Допустим, у инвестора стартовый капитал составляет 500 000 ₽. Чтобы достичь цели, нужен капитал в 10 млн ₽, с доходностью в 12%. Такую доходность можно получить, например, на ипотечных облигациях — стратегия подходит для инвесторов с консервативным и рациональным риск-профилем. Если инвестор будет вкладывать в инструменты со средней доходностью в 12%, тогда он придет к цели за 8 лет и 5 месяцев.
Если инвестор толерантен к риску, то может выбирать более рисковые инструменты и получать доход выше.
В ТаланИнвест есть проекты под 17%, и если инвестор будет выбирать проекты с такой доходностью, то к цели придет за 7 лет и 3 месяца.
При инвестировании в ЗПИФы доходность может варьироваться в зависимости от стратегии, которой придерживается управляющая компания, и срока инвестирования. Но не всегда работает правило: чем выше риск, тем выше доходность.
Пример ЗПИФа недвижимости — Фонд «Арендный бизнес 7» для физических лиц от Сбера. При расчете потенциальной доходности лучше брать ставку нейтрального сценария, она более приближена к реальной доходности. Если инвестор выберет стратегию на срок более 8 лет, то он придет к цели за 8 лет и 10 месяцев. Инвестор может рассчитывать на потенциальную доходность в 10,7%.
Пример 2. Предположим, инвестор придерживается умеренной стратегии — тогда нужен капитал в 15 млн ₽ с минимальной доходностью в 8%. Эту ставку чистой доходности можно получить от портфеля, который состоит на 40% из консервативных инструментов, и на 60% из более рисковых (акции, высокодоходные облигации, ЗПИФы).
Что может выбрать инвестор:
- для консервативной части — ипотечные облигации;
- для рисковой части — краудлендинг, акции застройщиков, ЗПИФы.
Пример 3. Если инвестор предпочитает более умеренный подход и рассматривает стратегию среднего уровня риска. Для достижения данной ставки чистой доходности с учетом инфляции он может создать портфель, который будет включать 70% ипотечных облигаций и 30% более волатильных активов, таких как облигации девелоперов, акции второго эшелона, фонды недвижимости, краудлендинг.
Получается, если начать инвестировать в 25 лет, то к 35 годам можно выйти на ежемесячный пассивный доход в 100 000 ₽ при условии ежемесячного пополнения капитала и реинвестирования дохода от инвестиций.
Инвестор достиг цели — он получает каждый месяц 100 000 ₽ пассивного дохода. Эта сумма пассивного дохода тоже подвержена инфляции. Поэтому инвестору все равно нужно продолжать наращивать инвестиционный капитал. Например, с этой суммы пассивного дохода 10% нужно обязательно реинвестировать, 10 млн ₽ — не тратить, а продолжить инвестировать под 12%. Всю доходность, которая получится сверх запланированной, также можно реинвестировать.
Коротко о главном
- Если человек планирует выйти на пенсию раньше установленного государством срока, или хочет, чтобы при выходе на пенсию уровень жизни не стал хуже, нужен капитал, который будет приносить пассивный доход.
- Инвесторам, которые стремятся выйти раньше на пенсию, стоит рассмотреть долгосрочные инвестиции в недвижимость. Так как ликвидная недвижимость менее волатильна и меньше подвержена рискам, но при этом может давать доходность на уровне более рисковых инструментов.
- Альтернативой покупки объекта недвижимости могут выступать ЗПИФы недвижимости, акции и облигации застройщиков, краудлендинг строительного бизнеса.
- Алгоритм инвестирования может быть таким: определить цель, исследовать рынок недвижимости, определить бюджет, разработать план управления капиталом.
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Инвестиционная платформа ТаланИнвест по адресу: https://talaninvest.ru/
Реклама ООО «ТаланИнвест» ИНН 1841096768, ОГРН 1201800024480, erid: 2VtzqxUWt4p
Заключение с использованием инвестиционной платформы договоров, по которым привлекаются инвестиции, является высокорискованным и может привести к потере инвестиций в полном объеме.
