В российской строительном секторе есть такие понятия, как девелопер и застройщик. В жизни эти понятия часто смешиваются, но в законодательстве и договорах встречается только застройщик, а про девелоперов рассказывают в федеральных и деловых медиа. В чем разница между ними, что такое девелопмент, какие задачи выполняет девелопер, как выбирать девелоперские проекты для инвестирования — рассказывает эксперт Валерий Кузнецов.
Кто такой девелопер
В российской практике термин девелопмент появился от английского real estate development, что дословно переводится как «развитие недвижимости». Получается, что девелопмент — это процесс разработки и создания объектов недвижимости.
Девелопер — это физ- или юрлицо, которое занимается комплексной подготовкой и реализацией проектов в строительном секторе, то есть создает объект недвижимого имущества, реконструирует или изменяет существующее здание, часть земли с целью максимизировать прибыль от проекта.
Чем девелопер отличается от застройщика
Девелопер разрабатывает, сопровождает и продвигает девелоперские проекты, которые связаны со строительством, реконструкцией, модернизацией объектов или участков земли.
Застройщик — подрядчик девелопера, который занимается непосредственно возведением объекта недвижимости или ведет работы по модернизации земельного участка.
Основное отличие девелопера от застройщика заключается в том, что девелопер разрабатывает бизнес-проект, а застройщик непосредственно реализует этот проект в соответствии с утвержденным техзаданием.
Кроме того, девелопер несет ответственность за реализацию проекта в целом, а застройщик — за строительство объекта недвижимого имущества в соответствии с договором подряда. И покупатели недвижимого имущества могут предъявлять претензии по срокам, качеству постройки и гарантийного обслуживания застройщику, так как договорные обязательства покупателей связывают именно с ним.
Девелопер может нести материальную ответственность за застройщика в том случае, если застройщик — дочерняя компания.
Основные задачи девелопера
Разработка стратегии развития бизнеса. Включает стратегическое управление, основанное на долгосрочном планировании, и риск-менеджмент, который позволяет минимизировать потенциальные убытки и повысить финансовую устойчивость девелопера в условиях изменяющегося рынка.
Поиск и оценка земельных участков. На этапе поиска земельных участков девелопер должен провести анализ рынка недвижимости, чтобы определить локации, которые имеют потенциал роста стоимости. Также оцениваются сроки окупаемости проекта и потенциальные риски. Факторы, которые девелопер учитывает при поиске участков земли: местоположение, размер, инфраструктура, транспортная доступность, экологическая обстановка.
Разработка концепции проекта. После того как потенциально выгодная земля найдена, следует этап создания концепции будущего бизнес-проекта. Концепция содержит в себе архитектурный стиль, архитектурно-строительные решения, инженерное оборудование территории.
Разработка проектных документов. Чтобы получить разрешение на строительство, девелопер готовит документацию. Проектно-сметная документация состоит из чертежей объектов недвижимого имущества, а также спецификации используемых материалов и оборудования.
Получение необходимых разрешений и лицензий на строительство. Чтобы начать строить, девелопер должен получить разрешения и лицензии. Выдают их органы государственной власти и местное самоуправление.
Финансирование строительства объектов недвижимого имущества. Девелопер может финансировать строительство за счет собственного капитала, привлекать банки для кредитования проектов или привлекать инвестиции от других лиц.
Строительство объектов недвижимого имущества. Девелопер организует строительные работы через свои дочерние компании или привлекает сторонних подрядчиков.
Продажа объектов недвижимого имущества. В период строительства и вплоть до его завершения девелопер может реализовать объекты недвижимости с помощью брокеров, агентств недвижимости либо создать собственный отдел продаж.
Управление объектами недвижимого имущества после их сдачи. После того как объекты недвижимости были проданы или сданы в аренду, девелопер может через дочерние компании вести гарантийное обслуживание и управление объектами недвижимости. Также зачастую девелопер может привлекать сторонние компании оказывающие профессиональные услуги по комплексному управлению и обслуживанию объектов недвижимости.
Маркетинг и продвижение девелоперских проектов. Девелопер разрабатывает маркетинговую стратегию, занимается пиаром бренда, сотрудничает с брокерами и агентствами недвижимости, чтобы презентовать объекты недвижимости потенциальным покупателям. Все эти действия совершаются с целью привлечения внимания к объектам.
Работа с инвесторами и партнерами. Для реализации действующих крупных проектов и масштабировании бизнеса в будущем девелопер должен привлекать партнеров — банки, частных инвесторов, страховые и пенсионные фонды, инвестиционные фонды.
Виды девелопмента
В зависимости от выполняемых задач различают такие виды девелопмента:
Fee-девелопмент предполагает, что в проект инвестируют сторонние лица либо банк. Девелопер же участвует в проекте без инвестирования собственных денежных средств. В данном случае, девелопер по заказу собственника занимается разработкой и ведением объекта недвижимости, при этом финансовые риски на себя не берет.
Speculative-девелопмент предполагает со стороны девелопера полную ответственность. Девелоперская компания разрабатывает проект и реализует его за собственные средства, принимает на себя все риски, связанные с реализацией проекта, получением разрешений и лицензий, изменением рыночной ситуации. После реализации проекта объекты недвижимости продаются.
BTS-девелопмент — механизм строительства, реконструкции или модернизации объектов недвижимости под требования заказчика, который обязуется оплатить все необходимые работы, а также заключить договор долгосрочной аренды или купли-продажи. Заказчик финансирует все работы, а девелопер полностью берет на себя организацию процесса проектирования и строительства объекта недвижимости.
Критерии выбора надежного девелопера
Выбирать надежного девелопера стоит по тем же принципам, что и контрагента. При этом есть некоторые критерии, связанные с отраслевыми особенностями девелоперов, на которые стоит отдельно обратить внимание. Разберем подробнее:
Опыт работы свидетельствует о том, что девелопер имеет достаточно компетенций в сфере строительства, чтобы успешно реализовать проект. Например, крупные российские девелоперы работают на рынке не менее десяти лет. За это время у них сформировалась история деятельности, которую можно оценивать по проектам, сданным в эксплуатацию — были ли переносы плановых сроков строительства и передачи квартир дольщикам, были ли обращения владельцев квартир по качеству строительства. На сайте ФНС из выписки ЕГРЮЛ можно узнать основные сведения о девелопере — дату и адрес регистрации юридического лица, уставный капитал, учредителей.
Реализованные проекты стоит изучить, чтобы оценить объемы сданных в эксплуатацию объектов строительства. Узнать о проектах девелопера можно в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), в системе есть информация обо всех проектах, которые строятся по Федеральному закону N 214-ФЗ. Если девелопер строит в нескольких регионах — это также косвенно указывает на то, что компания умеет привлекать инвестиции.
Финансовое состояние девелопера нужно проверять, чтобы убедиться, что у него есть достаточно средств для завершения строительных работ на объекте недвижимого имущества.
На сайте ФНС в «Прозрачном сервисе» можно узнать сведения об учредителях (участниках) и руководителях компаний, информацию о правонарушениях связанных с неуплатой налогов и обязательных сборов. Бухгалтерскую отчетность можно найти на Государственном информационном ресурсе бухгалтерской (финансовой) отчетности (Ресурс БФО) по ИНН и ОКПО девелопера. В отчетности стоит обратить внимание на наличие и величину кредиторской задолженности и заемных средств, величину дебиторской задолженности, стоимость основных и оборотных активов, прибыль девелопера за последние несколько лет.
Документы, которые должен предоставить девелопер (застройщик) для заключения сделки с покупателем-инвестором — разрешение на ведение строительной деятельности, документы на участок земли, договор страхования гражданской ответственности застройщика. Эти документы можно найти в ЕИСЖС в карточке проекта. 
Посмотреть даты выдачи разрешений на строительные проекты можно на сайте Минстроя в реестре выданных разрешений на строительство. В реестре публикуются разрешения, которые действуют или продлены. Источник: minstroyrf.gov.ru
Проектные декларации по девелоперскому проекту размещаются в ЕИСЖС. Найти их можно через сервис проверок новостроек по какому-либо из реквизитов объекта недвижимого имущества (адрес, дом, ID, застройщик, ГК, ИНН, ПД, ЖСК). В карточке дома есть информация о сроках сдачи объекта недвижимого имущества, фотографии с места проведения строительных работ, информация о цене одного квадратного метра и об инфраструктуре. Тут же можно зайти на карточку застройщика и посмотреть проектные декларации по объектам недвижимости, которые уже сданы в эксплуатацию.
Партнеров и инвесторов, которые работают с девелопером, также нужно проверить. Если сотрудничают компании и банки федерального уровня, то это подразумевает надежность девелопера. Сегодня при строительстве многоквартирных домов используется проектное финансирование. Поэтому первоочередно стоит оценить финансовую надежность и устойчивость банковской организации, которая будет открывать эскроу-счет застройщику, а в случае незавершения строительных работ вернет денежные средства покупателям.
Репутацию девелопера можно проверить по публикациям в федеральных СМИ (Известия, КоммерсантЪ, Ведомости), деловых системообразующих СМИ (РБК, Forbes, Секрет фирмы), чтобы узнать был девелопер замешан в каких-либо скандалах или разбирательствах. Также стоит изучить отзывы клиентов и инвесторов в интернете, но есть вероятность наткнуться на заказные отзывы. Целесообразнее будет лично посетить уже сданный в эксплуатацию объект и пообщаться с владельцами или жильцами недвижимости.
Как инвестору заработать на девелоперских проектах
Изменения в законодательстве и введение льготных ипотечных программ привело к увеличению стоимости строительства новостроек и, соответственно, к повышению цен на жилье.
Рост ключевой ставки Банка России усилил интерес покупателей к первичному рынку недвижимости из-за льготных программ. При сохранении ставки на этом уровне и без существенной корректировки льготных программ цены на первичную недвижимость будут продолжать расти, а значит, их инвестиционная привлекательность после окончания строительства повысится.
Основной способ заработка инвесторов — покупка квартиры на начальном этапе строительства с целью ее дальнейшей продажи или сдачи в аренду. Но печальный опыт некоторых крупных компаний совершенно не стимулирует инвесторов рисковать деньгами.
Второй способ — покупка машино-мест и их сдача в аренду. Такая инвестиция принесет доход не менее, чем через 10 лет.
Третий способ — покупка квартиры на первом этаже с целью создания коммерческого помещения под кафе, магазин или салон красоты.
На рынке более востребованы квартиры с качественным ремонтом и необходимой бытовой техникой. Поэтому в ближайшей перспективе застройщики будут максимально оснащать квартиры перед первичной продажей.
Если рассматривать апартаменты как инвестиционную покупку, то с финансовой точки зрения это выгодно. Их основная проблема в том, что на законодательном уровне такой вид недвижимости до сих пор приравнивается к коммерческому.
Как выбирать девелоперские проекты для инвестирования
При выборе девелопера с точки зрения надежности и качества, важно найти разумный баланс между предлагаемой ценой, локацией присутствия, конкурентами и перспективами развития.
У лидеров рынка цены в локации или регионе выше, поэтому не всегда правильно опираться только на размер бренда и количество реализованных проектов.
В сегментах эконом- и комфорт-класса предпочтительно инвестировать в несколько маленьких квартир, так как их доходность будет выше, особенно при сдаче в краткосрочную аренду.
Квартиры премиум-сегмента привлекают в основном предпринимателей и иностранных специалистов. Важно учесть требования по ремонту и оснащению квартиры техникой. Так, например, иностранцам может быть важно наличие кофеварки и посудомоечной машины. Это может привести к значительной разнице в цене на одинаковые квартиры в одном доме с разным сроком окупаемости.
В крупных городах доходность от инвестиций в девелоперские проекты экономкласса выше из-за притока мигрантов и туристов, которые готовы снимать более доступное жилье или арендовать его на короткий срок.
Если же инвестор планирует инвестировать денежные средства в сектор недвижимости, но при этом не желает становиться владельцем, то альтернативным инструментом может выступить краудлендинг (способ коллективного финансирования проектов).
Например, онлайн-платформа ТаланИнвест предлагает инвестиционные проекты в сфере строительства. Заемщиками выступают застройщики многоэтажных жилых комплексов, которые строят по эскроу. Застройщик предлагает проект ТаланИнвесту, онлайн-платформа оценивает инвестиционную привлекательность предложения, надежность заемщика и принимает решение — размещать инвестиционное предложение на платформе или нет.
Коротко о главном
- Девелопер занимается комплексной подготовкой и реализацией проектов в строительной отрасли.
- Для оценки надежности девелопера стоит опираться на: опыт в строительстве, наличие разрешений, проектных деклараций, документов на участок земли, проекты, которые уже были реализованы, география проектов, темпы строительства, партнеры и инвесторы, отзывы.
- Девелопер несет ответственность за весь цикл работ — разработку и анализ инвестиционного потенциала бизнес-проекта, создание объекта недвижимого имущества и последующую его продажу.
- Основной способ получить инвестору доходность — покупка квартиры на начальном этапе строительства с целью ее дальнейшей продажи или сдачи в аренду.
- Застройщики могут получить финансирование на инвестиционной платформе ТаланИнвест. А заемщики — доходность до 16% годовых.
